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美的置業(yè)營收遇挫銷售降46%收回購房優(yōu)惠 凈利降64%剝離地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)自救

發(fā)布時(shí)間:2024-10-14 17:26:17

受宏觀市場環(huán)境因素和行業(yè)競爭加劇影響,美的置業(yè)銷售銳減。

近日,美的置業(yè)(03990.HK)披露前9個(gè)月銷售簡報(bào)。簡報(bào)顯示,2024年1—9月,美的置業(yè)合同銷售金額約為284.1億元,同比減少46.65%,而相應(yīng)的已售建筑面積約為255.5萬平方米。

今年上半年,美的置業(yè)的營收和利潤均出現(xiàn)大幅下滑。報(bào)告期內(nèi),公司收入為251.34億元,同比下降30.8%;凈利潤為5.96億元,同比下降64.2%。

公司財(cái)務(wù)狀況也開始惡化。今年上半年,美的置業(yè)的財(cái)務(wù)成本凈額為93.66億元,較2023年同期的1.86億元大幅上升,主要由于利息費(fèi)用增加及利息收入減少所致。與此同時(shí),公司的凈負(fù)債率也上升至50.1%,較2023年末的35.8%顯著增加。

為優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),美的置業(yè)計(jì)劃剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。今年6月23日,美的置業(yè)宣布進(jìn)行資產(chǎn)重組,剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),交由控股股東接收,此次重組完成后將資源聚焦到輕資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

值得注意的是,美的置業(yè)宣布,自10月8日起,全國在售房源全面回收2%的購房優(yōu)惠。對于回收價(jià)格優(yōu)惠,美的置業(yè)方面表示,近期政府出臺的一攬子利好政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響,提升市場預(yù)期和客戶信心,企業(yè)也堅(jiān)定響應(yīng)國家的要求。

銷售銳減宣布漲價(jià)

公開資料顯示,美的置業(yè)創(chuàng)立于2004年,于2018年10月在港交所上市。目前,該公司主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)投資與運(yùn)營,以及房地產(chǎn)科技。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷深度調(diào)整,尤其是在“房住不炒”的政策背景下,市場需求受到抑制,公司銷售持續(xù)下滑,2023年合約銷售降至658.5億元。

在此情況下,美的置業(yè)將2024年的銷售目標(biāo)進(jìn)一步調(diào)至550億元。簡報(bào)顯示,2024年1—9月,美的置業(yè)合同銷售金額約為284.1億元,同比減少46.65%,而相應(yīng)的已售建筑面積約為255.5萬平方米,距全年目標(biāo)仍有較大差距。

值得注意的是,銷售不振,美的置業(yè)宣布漲價(jià),自10月8日起,全國在售房源將全面回收2%的購房優(yōu)惠。同期,保利發(fā)展等房企項(xiàng)目也陸續(xù)宣布收回折扣或漲價(jià)。

對于回收價(jià)格優(yōu)惠,美的置業(yè)方面表示,近期政府出臺的一攬子利好政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。“提升市場預(yù)期和客戶信心,企業(yè)也堅(jiān)定響應(yīng)國家止跌回穩(wěn)的政策要求。”

今年國慶假期,美的置業(yè)共銷售36億元,完成率超過目標(biāo)值120%。

剝離核心業(yè)務(wù)發(fā)力輕資產(chǎn)

近年,由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售下行,進(jìn)一步拖累了美的置業(yè)整體盈利水平。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2023年美的置業(yè)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)735.65億元,同比下降0.1%,歸母凈利潤為9.14億元,同比大降47.1%;毛利為84.84億元,同比下降25%;毛利率為11.5%,下降3.8個(gè)百分點(diǎn);凈利率為2.9%,下降2個(gè)百分點(diǎn)。

今年上半年,美的置業(yè)的營收和利潤持續(xù)下滑趨勢。報(bào)告期內(nèi),公司收入為251.34億元,同比下降30.8%;凈利潤為5.96億元,同比下降64.2%;歸母凈利潤3.76億元,同比下降51.9%。

財(cái)務(wù)方面,美的置業(yè)方面表示,盡管公司2023年年度維持健康的財(cái)務(wù)比率,并設(shè)法滿足“三道紅線”的要求,仍須承擔(dān)沉重負(fù)擔(dān)及債務(wù)以支持公司的房開業(yè)務(wù)。

截至2023年末,美的置業(yè)手上總現(xiàn)金及銀行存款合計(jì)201.42億元,其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為175.5億元,比上年末減少42.6億元,若剔除17.7億元預(yù)售監(jiān)管資金,該公司可動用資金余額為156.8億元。債務(wù)方面,美的置業(yè)一年內(nèi)到期的有息債務(wù)合計(jì)122.3億元,應(yīng)付賬齡超1年的貿(mào)易應(yīng)付款為62.7億元,兩者合計(jì)已超過了可動用資金余額。

今年上半年,美的置業(yè)的財(cái)務(wù)成本凈額為93.66億元,較2023年同期的1.86億元大幅上升,主要由于利息費(fèi)用增加及利息收入減少所致。與此同時(shí),公司的凈負(fù)債率也上升至50.1%,較2023年末的35.8%顯著增加。

此外,報(bào)告期內(nèi),美的置業(yè)來自關(guān)聯(lián)方的貸款顯著增加,期末余額為51.89億元,較2023年同期的19.44億元大幅上升。這一變化可能反映出公司在融資渠道上的依賴加大,進(jìn)一步加劇了其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)持續(xù)調(diào)整之下,美的置業(yè)決定剝離核心業(yè)務(wù)。公司在今年6月宣布,采用實(shí)物分派的方式,將全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)從上市公司重組至控股股東,以減少負(fù)債及與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)。未來將構(gòu)建圍繞房地產(chǎn)開發(fā)全價(jià)值鏈的低杠桿、輕資產(chǎn)的綜合實(shí)力,持續(xù)探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

據(jù)了解,美的置業(yè)重組之后,除了保留現(xiàn)在的物業(yè)管理、商業(yè)資產(chǎn)、房地產(chǎn)科技板塊之外,還有剝離出的全鏈條的服務(wù)業(yè)務(wù),也會由美的置業(yè)去實(shí)施。未來,美的置業(yè)將構(gòu)建“開發(fā)代建+物管服務(wù)+資產(chǎn)運(yùn)營+房地產(chǎn)科技”的業(yè)務(wù)模式。

美的置業(yè)管理層在會上透露,“未來三年整個(gè)上市平臺我們定的目標(biāo),營收復(fù)合增長率不低于25%,歸母凈利潤復(fù)合增長不低于20%,派息政策保持行業(yè)有競爭力的水平,重組完成之后,我們會有更良好的資源聚焦到輕資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”

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