9月24日訊（記者 李潔）時隔約四個月，新一輪穩樓市政策來襲，短期內有望為房地產市場注入強心針。
9月24日，國新辦舉辦“金融支持經濟高質量發展”新聞發布會，宣布多項利好房地產的政策，涉及降準、降息、調降存量房貸利率、降低二套房首付比例等多項重磅舉措，同時介紹了保障性住房再貸款、“白名單”工作進展。
分析人士指出，此次監管層一攬子政策支持力度大、指向性明確、覆蓋范圍廣，涵蓋需求、供給兩端，是繼517政策后，監管層再度開啟的新一輪穩樓市政策。
“接下來的重點是，如何落實進一步下調新發放居民房貸利率，這是扭轉樓市預期的關鍵。”東方金誠分析師王青認為，本次央行宣布下調政策利率20個基點后，新發放居民房貸利率會跟進下調。進一步下調房貸利率，對房地產行業實施定向降息，將是未來樓市支持政策的主要發力點。
中原地產首席分析師張大偉也認為，市場預期未來可能會再度降息，房貸利率有望降低到3%以內；并可能會出臺購房契稅、增值稅等與稅費相關減免政策，持續降低購房者交易成本。
未來新發放居民房貸利率還有較大下調空間
本次發布會上，中國人民銀行行長潘功勝宣布將降準降息，且單次幅度在歷史上都較大，并提前透露年內還會再降準，表達了明確的支持性立場。
降準方面，央行在發布會上宣布，降低存款準備金率0.5個百分點，提供長期流動性1萬億元，這是對沖政府債供給壓力的必要舉措，同時還透露年內會再降準 0.25%-0.5%，對流動性支持的態度立場堅定。
潘功勝還表示，“到年底之前還有三個月時間，我們也會根據情況，有可能進一步再下調0.25-0.5個百分點。”這意味著此次降準后，四季度仍有一定的降準預期。
同時，本次發布會上還宣布，7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%調降至 1.5%，同時引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行。
中指院市場研究總監陳文靜表示，預計10月LPR、存款利率等也將隨之下行0.2-0.25個百分點。
王青認為，計劃降準降息的背后是二季度以來，受樓市持續調整、國內有效需求不足、新舊動能轉換存在陣痛等影響，經濟運行穩中偏弱，物價水平延續低位，逆周期調節需求上升。
其進一步表示，7月30日中央政治局會議提出，“宏觀政策要持續用力、更加給力”，“要綜合運用多種貨幣政策工具，加大金融對實體經濟的支持力度，促進社會綜合融資成本穩中有降。”本次央行宣布降息降準，是對以上部署的具體落實。
存量房貸利率下調減少家庭利息支出1500億
備受關注的存量房貸利率，也將大幅調降。
會上，央行宣布，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。
“下調存量房貸利率平均0.5個百分點，逐漸與新增房貸利率拉平，旨在提振消費、降低風險。潘行長在新聞發布會上透露，存量房貸利率下調，平均每年可減少家庭利息支出1500億元左右，如果按照70%的邊際消費傾向來計算，能夠為消費帶來約1000億元增量。”國泰君安分析師黃汝南表示。
分析人士認為，更重要的是，潘行長明確指出，此舉能夠減緩居民提前還貸以及用消費貸違規置換房貸等情況，保障金融消費者合法權益。
“這將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的沖擊。同時，這也釋放出穩樓市的積極信號，有助于推動房地產市場企穩回暖。”王青表示。
東方金誠研報指出，截至今年6月末，存量房貸規模為37.8萬億元，利率下調0.5個百分點，這意味著銀行1年的利息收入或減少1890億元，約相當于2023年銀行業利潤總額的8.2%左右。
“本次首套、二套存量房貸利率均有望跟進調整，這一方面會降低居民購房成本，有利于促進居民消費，為經濟平穩運行提供重要支持；另一方面，也有助于修復市場預期，緩解由于房貸利率存在下降預期而持有的觀望情緒，連同此次降息，均會進一步降低購房者置業成本，帶動購房需求釋放。”陳文靜認為。
二套房首付比例降至歷史最低
除降低存量房貸利率，二套房首付比例也降至歷史最低。
央行宣布，將統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。
“整體來看，下調二套房貸最低首付比例至15%，政策力度空前，疊加三中全會后地方層面持續優化政策進一步積極推進落地，相信這些舉措將加速房地產行業基本面探底回升。”東莞證券分析師何敏儀認為。
此前在5月17日，央行、金融監管總局聯合發文，將首套、二套商貸首付比例下限分別下調至15%、25%，此后各地快速跟進落地；截至目前，僅北京、上海、深圳三地尚未將首套、二套商貸首付比例下調至全國下限。
中指院分析師認為，此次政策后，預計各地將加速跟進落實，將二套首付比例下限降至15%，北上深也有望跟進調整；首付比例的下調，將進一步降低購房門檻，有望帶動改善性需求的釋放。
陳文靜表示，針對北上深等房價較高的核心城市，多數購買二套房的購房者通常采用“賣一買一”的方式完成置換，需要完成存量房交易后來獲得置換的資金。而此前較高的二套首付比例對于購買新房形成一定限制，二套房首付比例的下調，有助于緩解換房前必須先買后賣的問題，加速一二手房置換鏈條的打通流轉。
地方國企收儲去庫存將獲得更多資金支持
在需求端，央行還宣布，“將5月份人民銀行創設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵”。
“這將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進度，緩解商品房市場庫存壓力。”王青表示。
“把支持比例從此前的60%提高至100%，有助于緩解在收儲過程中對房價向下的壓力。”黃汝南表示，3000億元保障性住房再貸款的利率為1.75%，在支持比例為60%的情況下，相當于商業銀行平均貸款成本在2%-2.5%之間，收儲的房價需要使租金回報率在2.5%以上收益才能打平; 而提升至100%能夠將商業銀行貸款成本降至1.75%的水平，則僅需2%以上的租金回報率即能夠將收益打平，這樣有助于緩解收儲過程中對房價向下的壓力。
“央行本次擴大對保障性住房再貸款央行資金支持比例，有助于提升商業銀行貸款規模，將對地方收儲產生一定積極帶動作用。”陳文靜稱。
其進一步指出，需要注意的是，目前各地國企收儲仍面臨價格撮合難度較大、供需錯配等因素限制，這些限制性因素短期內仍然存在，若要加速推進國企收儲節奏，或需更進一步優化政策，如擴大收購存量方的用途范圍、擴大收購對象等。
加大房企端資金支持力度
除上述舉施，本次發布會還宣布，將研究出臺盤活存量土地的增量政策、延長“金融16條”、經營性物業貸款的文件期限。
“通過上述措施，進一步加大房企端資金支持力度，對于當前穩定企業預期、提振市場信心也將發揮重要作用。”一位房地產行業分析師表示。
具體來看，本次央行提出，“支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。這項政策我們和金融監管總局還在一起研究”。
“央行本次進一步明確，將對有條件的企業通過市場化方式收購房企土地的資金支持政策進行研究，且在必要時提供再貸款支持。這意味著，未來更多配套資金將進入市場，一方面，對于優質房企來說，可以積極爭取貸款支持，尋找資金困難房企的優質土地進行收購，擴大土地儲備，盤活存量用地。另一方面，資金困難房企出售存量用地，也有利于緩解資金壓力，進一步穩定市場預期。”上述中指院分析師稱。
此外，央行還宣布，將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期至2026年底。分析人士表示，原來這兩份文件是今年底到期，央行和金融監管總局一起，將這兩份文件延長到2026年底。
在王青看來，這意味著以“三只箭”為重點，房企融資支持政策將延長一年。預計各地下一步將著力落實城市房地產融資協調機制，房企信貸融資在8月同比轉正后，將保持持續改善勢頭。
分析人士認為，整體來看，監管層啟動的新一輪穩樓市政策，為房地產市場注入了強勁動力。從降準降息到調降存量房貸利率，從降低二套房首付比例到加大對地方國企收儲去庫存的資金支持，再到加大房企端資金支持力度，一系列舉措全面覆蓋房地產市場的需求與供給兩端。這些舉措無疑展現了監管層穩增長、穩樓市的堅定決心，也為房地產行業的未來發展帶來新的機遇與挑戰。
那么，在這些政策的推動下，房地產市場能否加速筑底企穩？還有待時間的檢驗。