近期，各地“按區認定首套房”政策逐漸多了起來，這關乎購房者的首付比例與房貸利率。

據“成都住建”官微消息，自2024年8月13日起，在成都范圍內新購買住房，只核查購房人在擬購住房所在區（市）縣范圍內住房情況，無住房的，認定為首套房。

不止成都，還有蘇州、合肥、廣州、濟南、南寧、杭州等多個城市，也是按區認定首套房。在限購政策已經基本取消的當下，按區認定首套房，對于購房者的首付比例以及房貸利率，將帶來哪些直接的影響？以目前首套房、二套房的首付比以及利率差，能夠多大程度刺激消費需求？

成都按區認定首套房，百萬房貸總利息能省6萬元

據“成都住建”官微，成都市住建局出臺通知，進一步優化住房交易相關政策。其中，在本市范圍內新購買住房，只核查購房人在擬購住房所在區（市）縣范圍內住房情況，無住房的，認定為首套房。

按區認定首套房，這意味著，只要這個區域無房，首付比例和貸款利率就可以執行首套房政策。

成都當地的房產中介告訴記者，目前，成都首套房首付比是1.5成，利率是3.25%；二套房首付比是2.5成，利率是3.55%。

以商業貸款100萬、30年等額本息為例，如果是二套房，利息總額約62.66萬元，月供4518.4元。如果是首套房，利息總額56.67萬元，月供是4352.06元。這樣看來，如果認定為首套房，總利息能節省約6萬元。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，從全市范圍內核查住房，收窄到只看區縣范圍，對于成都購房者來說，大大擴展了首套購房的覆蓋范圍，原本需要確認為二套的購房需求，可按首套認定，無論首付比例和貸款利率都能享受更大的優惠幅度。當下不少購房群體的改善需求是多樣化的，例如給父母買一套養老居住用房，或購置一套旅居或度假用房等等，這一政策本身更有利于滿足這類需求。

此外，成都新政還指出，在擬購住房區（市）縣范圍內有住房且正在掛牌出售的，住房套數相應核減。支持商業銀行按認定的客戶住房套數辦理個人住房貸款業務。

張波指出，將正在掛牌出售的住房，從住房套數中核減，是積極保障“以舊換新”的改善需求，由于當下不少改善需求“賣舊”和“買新”會同步進行，甚至不少地方鼓勵先買新再同步賣舊，舊房沒過戶之前都會對擬購房人名下住房套數形成影響，這一政策值得在更多城市進行推廣。

蘇州、廣州、合肥、杭州等已落地政策，減輕購房者財務壓力

按區認定首套房，成都不是首例。據新京報記者統計，已經有蘇州、合肥、廣州、青島、濟南、南寧、杭州等多個一二線城市，按區認定首套房。

今年5月28日，廣州市人民政府辦公廳發布關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知。其中指出，居民家庭在購房所在區內無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認定；在購房所在區內符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購住房申請住房貸款政策可按核減后名下住房套數認定。

目前，廣州首套房貸款利率在3%、3.05%、3.1%、3.3%幾個檔位，二套房多為3.7%。如果按區認定首套房，貸款政策按照首套房執行，將明顯節約利息成本。

蘇州“6·26新政”指出，購房人在所購住房城區范圍內無住房的，或在所購住房城區范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認定。

蘇州建設銀行的工作人員表示，目前蘇州是以區為單位購房，只要在這個區名下沒有房子，就算作首套房，如果其他區域有按揭房，只要收入能兩倍覆蓋負債，利率就可以做到2.95%。

還有濟南，7月16日（含）之后網簽的住房， 不僅商業性個人住房貸款按區認定首套房，公積金貸款政策也做了同步調整。

雖然房貸利率持續下降，但是首套房與二套房仍有明顯的差距。融360數字科技研究院對全國45個重點城市房貸利率的監測數據顯示，7月份，全國首套房貸款平均利率為3.29%，二套房貸款平均利率為3.71%，相差42個基點。

融360數字科技研究院分析師艾亞文向記者表示，按區認定首套房政策一方面降低了購房門檻，另一方面減輕了購房者的財務壓力，有助于激發潛在購房需求，尤其是跨區購房和改善型需求，能夠在很大程度上刺激房地產市場，但最終的效果還取決于其他多重因素，包括經濟環境、收入水平、就業狀況以及消費者信心等。